С ностальгией по бесплатному прошлому…
С недавних пор Департамент земельных ресурсов города Москвы предлагает жителям два варианта оформления в общедолевую собственность придомового земельного участка: по фундаменту или в нормативных размерах. Подробно об этом мы рассказали в No 22 и обещали продолжить тему. Вряд ли кто-нибудь из москвичей вник в земельный вопрос столь же основательно, как Владимир Молодых – житель одного из домов ЖСК в районе Тропарево-Никулино.
Желание разобраться в истории земельных отношений между государ-ством и гражданами возникло у Владимира после того, как он случайно узнал в управе, что их квартал на ул. 26 Бакинских комиссаров размежевали. А что, до сих пор дом занимал землю незаконно, как самострой? Ничуть не бывало, уверил он и рассказал немало поучительного.
Все было просто и понятно
– Большинство домов в Москве построено в русское время. Тогда жилищный фонд делился на три категории. Городские дома принадлежали райисполкомам, считались у их на балансе и заселялись соц нанимателями. Это были казенные дома. Не считая их, некие предприятия строили для собственных служащих ведомственные дома. Но, так как все предприятия были муниципальные, то различия фактически не было. И 3-я категория – частники. Это ЖСК, которые создавались физическими лицами. Дома находились на балансе юридических лиц – ЖСК, а пайщикам принадлежали только паи.
С началом приватизации жилища все дома перевоплотился в многоквартирные, с различными категориями собственников помещений. Это бывшие социальные наниматели, которые приватизировали свои квартиры и стали собственниками помещений. В ЖСК это пайщики, стопроцентно выплатившие паи и на основании справки из бухгалтерии получившие свидетельства о праве принадлежности. Или это город в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда – в Москве и комитетов по имуществу в других городках, на балансе которых остались неприватизированные квартиры.
Под строительство каждого определенного дома выделялся земляной участок для обеспечения эксплуатации жилого строения, так как было надо обеспечить инфраструктуру – оборудовать проезд, тротуары, газоны, детские, спортивные, хозяйственные площадки. Таково было официальное предназначение этих участков. И если с 1932 по 1961 годы с людей взималась какая-то земляная рента, то с 1961-го земля стала предоставляться безвозмездно на базе неизменного и пожизненного использования.
Еще в 1932-м вышел документ, которым власти руководствовались прямо до 1990-х – постановление ВЦИК и СНК РСФСР «О предоставлении учреждениям, компаниям и организациям обобществленного сектора земляных участков для строительства на праве пожизненного пользования». Это довольно большой правовой акт, но нам увлекателен п. 6: «Право пожизненного использования земляным участком неотделимо от права принадлежности на строения, находящиеся на этих участках и прекращается с прекращением права принадлежности на эти строения».
Другими словами, в 1930-х объявили, что земляной участок, который был выделен на основании этого постановления, являлся неприкосновенным. На пожизненном праве до скончания дней он закреплялся за собственником строения – райисполкомами, ведомствами либо ЖСК. Не было законов, позволяющих поменять конфигурацию, размер и площадь земляных участков или отымать их по любым основаниям.
Еще в документе было сказано, что с момента выхода постановления все земляные участки, выделявшиеся под строительство, перебегают в категорию земляных участков, выдаваемых на праве пожизненного использования под серьезное строительство.
Госакт как документ без недостатков
Процесс выделения земляных участков, начиная с 1932 года и до конца русских времен, был максимально прост. По решению императивного органа столицы (Моссовета) ГлавАПУ, являвшееся его структурным подразделением, выдавало организации либо заказчику в лице райисполкома муниципальный акт о выделении участка под серьезное строительство.
Не много кто из сегодняшних москвичей слышал о существовании этого документа и, тем паче, его лицезрел. Я держал в руках таковой госакт. Отмечу, что настолько основательного документа, в каком бы учитывалось все до мелочей, и написанного языком, понятным даже школьнику, в современном нормотворчестве вы не отыщите. И законодательство тогда не изменялось по нескольку десятилетий, в отличие от сегодняшнего, за которым поспеть нереально.
А именно, это был госакт о предоставлении Министерству обороны СССР земляного участка для серьезного строительства. В этом случае землю дали ведомству, хотя аналогичным образом она могла быть выделена какомунибудь ЖСК, заводу либо райисполкому. Выдана бумага была в 1986 году, но ссылка в ней идет на документы 1932-го. Сохранена и стилистика тех пор – «акт выдан в городке Москве 1986 года октября 24 дня».
Акт говорил, что «на основании распоряжения исполкома Моссовета от 16 августа 1982 года и в согласовании с Правилами о порядке застройки г. Москвы, утвержденными Советом народных комиссаров Союза ССР 1 октября 1935 года, Управление регулирования застройки и отвода земель предоставляет Министерству обороны СССР под серьезное строительство на обозначенных ниже критериях земляной участок размером 37,7 га (очень принципиально – сразу указан размер земляного участка – прим. создателя), состоящий из владений по Щукинской улице, вл. 44-56. Границы и площадь предоставленного участка обозначены на инвентарном плане, прилагаемом к акту и составляющим с ним единое целое». Здесь же указаны реквизиты этого дела. Фактически, из этого следует, что к моменту выделения участка он уже был сформирован, была определена его площадь и границы.
Во 2-м пт госакта речь шла об объемах и нраве строительства. Тщательно описывалось, что на этом земляном участке могут выстроить три дома с магазинами, прачечными, подсобными помещениями, сколько квадратных метров отведено под каждый объект: магазин «Военторг», склад автомобилей, гастроном, клубная часть, кафе с магазином «Кулинария», домоуправление.
В упомянутых Правилах о порядке застройки городка Москвы есть ряд положений, представляющих бесспорный энтузиазм. Например, если земляной участок не сформирован, то никакое строительство на местности столицы не допускалось.
Самозахвата в то время не было! Если дословно, то воспрещалось «строительство любых построек и сооружений с нарушением линий регулирования застройки, устанавливаемых Моссоветом. Все возводимые в Москве строения и сооружения независимо от их предназначения, также всякого рода надстройки и перестройки должны быть оформлены на базе архитектурно-планировочного решения Моссовета».
Почему от нас прячут техпаспорт
Очередной документ из категории правоудостоверяющих – техпаспорт на домовладение. Таковой документ есть в бюро технической инвентаризации на каждый дом. В русское время он каждые 10 лет погашался с учетом тех либо других конфигураций в границах земляных участков, и в тот же денек возобновлялся новый.
Техпаспорт состоит из нескольких документов – экспликаций, где описывается само здание с поэтажными планами, указывается этажность, общая и жилая площадь. Там же содержится экспликация на земляной участок и карта-выкопировка границ земляного участка в масштабе 1:500. Это очень принципиальный документ, но достать его жителям старенькых строений тяжело, как и госакт. Но имея на руках технический паспорт, составленный на момент сдачи дома в эксплуатацию, можно получить представление об начальных и извечных границах земляного участка. А по следующим паспортам можно отследить, когда в него вносились конфигурации.
На первой страничке техпаспорта обозначено, кто обладает строением. Например, ЖСК. На экспликации земляного участка – его площадь по документам, фактическая, застроенная. Учтено все, прямо до того, какая часть земли находится под арками, какая – заасфальтирована, а какая – с грунтовым покрытием. Сколько квадратных метров занимают скрытые площадки, приямки, площадь под лоджией…
Указывается площадь незастроенной местности, тротуаров, дорожек, отмостков. Площади взяты не с потолка. При сдаче дома работники БТИ приходили с рулеткой, определяли все до сантиметра и заносили в инвентаризационную книжку, которая именуется экспликацией.
Для получения техпаспорта на домовладение следует пойти в БТИ, прихватив с собой ксерокопию свидетельства о праве принадлежности на квартиру в этом доме. Свидетельство дает право востребовать предоставления заверенных архивных копий техпаспортов (всех – в хронологическом порядке) на домовладение.
После известного заявления бывшего столичного мэра о том, что землю домам нужно давать по фундаменту, от собственников стали скрывать правоудостоверяющую документацию под хоть какими предлогами. В заявлении сошлитесь на то, что вы являетесь собственником помещения, и на постановление правительства РФ No 921 от 4 декабря 2000 г. «О муниципальном техническом учете и технической инвентаризации в Русской Федерации объектов серьезного строительства», в каком обозначено, что документация должна выдаваться всем собственникам по их требованию.
Щедрые нормы
В русское время ГлавАПУ определял размер площади земляного участка под строительство каждого дома не абы как, а по определенным правилам. С 1957 года были введены общесоюзные строй нормы и правила – СНиПы, которые пересматривались примерно раз в 10 лет. По ним определяли метод расчета нормативной площади земляных участков хоть какого дома, который строился в стране. Они довольно ординарны. Сам дом имеет две свойства – этажность и число жилых квадратных метров. Этими метрами в свою очередь определяли число людей, которые могли жить в доме. Ведь и жилплощадь тогда выделялась по нормативам.
Имея в руках Методические указания по расчету нормативных размеров земляных участков в кондоминиумах (утверждены Приказом Минземстроя Рф No 59 от 26 августа 1998 года) и техпаспорт на домовладение, можно высчитать нормативную площадь вашего земляного участка с точностью до 10-х толикой квадратного метра. В указаниях приведена таблица, в какой зависимо от этажности дома указаны коэффициенты по определению нормативной площади земляного участка и действующие на момент застройки СНиПы.
Например, для двуэтажного дома коэффициент приравнивался 3, а если б он был равен 1, тогда такому дому полагалась бы земля по фундаменту. Но если бросить коэффициент 3 для 22-этажного дома, то границы его земляного участка простирались бы до горизонта. Потому с повышением этажности коэффициенты уменьшались.
Для моего девятиэтажного дома типовой застройки 1970-х годов применялся коэффициент 1,04. И земляной участок был равен девятикратному размеру площади застройки дома по фундаменту. Это достаточно большой земляной участок. Есть место для детских площадок, зеленоватых насаждений, газонов, внутриквартальных проездов, для тротуаров и открытых площадок для временного хранения легкового автотранспорта.
Земляные участки характеризуются к тому же фигуральной конфигурацией границ. Она определялась до боли просто. При проектировании квартала конструктор разбрасывал дома, которые планировались к застройке, руководствуясь собственной фантазией и здравым смыслом. И конфигурацию границ определял зависимо от взаиморасположения домов. С одной стороны дома была возможность дать земли побольше, а с другой стороны – не было беспристрастной способности, так как было надо порезать участок к тому же примыкающему дому.
Но при всем этом соблюдалось обычное правило – конструктор должен в неотклонимом порядке втиснуть в границы земляного участка нормативные квадратные метры. Участок мог иметь форму квадрата, но обычно он либо прямоугольной, либо трапецевидной, либо неверной ломаной формы. И почему-либо в те времена земли нередко давали больше, чем предписывалось нормативными документами…
Чисто чиновничьи легенды
Сейчас развенчаем несколько легенд.
Что отражают техпаспорты – границы земляного участка либо границы уборочной местности? Нередко в управах собственников, желающих разобраться с границами участка, вводят в заблуждение, уверяя, что карта в техпаспорте отражает уборочную местность. При всем этом обычно рассчитывают на то, что люди поверят и успокоятся. А чем, на самом деле, отличается уборочная территория от площади земляного участка нормативных размеров?
На земляном участке стоит здание, которое занимает какое-то пятно застройки. Его, естественно, дворник не метет. Уборочная территория определяется просто – общая площадь участка минус пятно застройки под домом.
Многие обитатели домов ТСЖ считают, что земля принадлежит приятельству, и оно должно платить налог. Приятельству в доме не принадлежит ничего, не считая скрепок и оргтехники, при этом только в этом случае, если обитатели на это дадут средства.
Согласно постановлению Конституционного суда РФ No 10-П от 3 апреля 1998 г., членство в приятельстве является производным (вторичным) по отношению к праву принадлежности домовладельцев. А по смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ появление права принадлежности также не может быть поставлено в зависимость от членства в приятельствах. Собственники помещений в доме, а не члены ТСЖ, имеют право на земляной участок в нормативных размерах. Если кто-то гласит, что земля принадлежит ТСЖ, не веруйте.
Очередное распространенное заблуждение. Собственники молвят: «Земля наша», а им в ответ: «Тогда покажите бумажку!» Что все-таки, развенчаем и этот миф.
С началом приватизации встал вопрос о том, каким образом закреплять права личной принадлежности на квартиры и, соответственно, на общее имущество. 21 июля 1997 года появился Федеральный закон No 122-ФЗ «О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним». Этот документ содержит очень принципиальные положения.
Во-1-х, при регистрации права принадлежности на квартиру сразу регится право принадлежности и на общее имущество. Во-2-х, права на неподвижное имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, другими словами, до 1997 года, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации, введенной этим федеральным законом. Другими словами, муниципальная регистрация таких прав делается по желанию их обладателей. Никто не вправе добиваться от вас «бумажку на землю», она и так ваша по закону. Довольно того, что у вас, как у собственника квартиры, есть свидетельство о праве принадлежности на нее. Этот документ закрепил за вами право общедолевой принадлежности на общее имущество дома, включая земляной участок.
Выход из тупика
Кто-либо еще не знает, отчего по многим дворам ни пройти, ни проехать? Может быть, повинны резко разбогатевшие за последнее десятилетие москвичи, имеющие по несколько авто на семью? Либо дело все таки в точечной застройке, масштабно применявшейся при прежнем руководстве городка? Как при всем этом решался вопрос с землеотводом? Если дом возводится в районе сложившейся застройки, то ему нужен собственный земляной участок. И он не может быть по фундаменту дома.
Для легитимизации точечной застройки в 2001-2011 годах власти обязаны были провести общее межевание местности жилой застройки городка. Но это было надо доказать законодательно. В базу были положены «Временные методические указания по установлению границ участков домовладений на местности строительства, реконструкции, сохранения жилой застройки» (Приказ Москомархитектуры No 35 от 5 декабря 2001 г.), а позже – «Единые методические указания по разработке проектов межевания местности г. Москвы» (приказ
Москомархитектуры No 91 от 5 июля 2005 г.), также методические указания, утвержденные приказом Москомархитектуры No 13 от 13 февраля 2008 г. Все эти документы были привязаны к нормам и правилам планировки и застройки г. Москвы – МГСН – 01.01.1999, которые до сего времени не зарегистрированы в Минюсте, не размещены в официальном печатном органе и не имеют юридической силы.
Как оказывается, город не имел права инициативы по проведению межевания, так как оно делается исключительно в особенных случаях. К примеру, обитатели примыкающих домов решили соединить земляные участки. Формально для этого нужна процедура межевания, хотя по сути ничего не изменяется, просто в технических документах убирается линия, определяющая границы этих земляных участков. Но в конечном итоге возникает новый объект недвижимости, и он по закону должен быть поставлен на кадастровый учет как вновь появившийся объект неподвижного имущества.
Но межевание, связанное с конфигурацией конфигурации границ определенного земляного участка дома, спотыкается о несоответствия федеральным законам. В п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса сказано, что уменьшение размеров общего имущества многоквартирного дома может быть лишь на основании стопроцентного консенсуса.
Например, кто-то из собственников решит отрешиться от собственной толики в общем имуществе дома, куда заходит и земляной участок, боясь бремени грядущего налога на недвижимость. Либо по той же причине предложит оформить участок не в нормативных размерах, а по фундаменту. Он вправе поставить таковой вопрос на общем собрании собственников помещений, но проголосовать за это должны все 100 процентов этих собственников. Если хотя бы один будет против, решение никогда не признают легитимным. Уверяю, в любом доме найдутся несколько человек (обычно, автолюбителей), которые усвоют, о чем речь идет, и провалят голосование.
Представим, 100% собственников поддержат оформление участка по фундаменту. Пригласят геодезистов, которые оформят землеустроительные работы, землеустроительное дело. После чего перед ними встанет необходимость постановки этого нового объекта недвижимости на кадастровый учет. А Федеральный закон No 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О муниципальном кадастре недвижимости» воспрещает ставить на кадастровый учет земляной участок, если его размер меньше нормативного, определенного СНиПами, действовавшими на момент постройки дома.
Выходит, зачинатели межевания не имеют права в однобоком порядке обращаться в органы Росреестра для постановки на кадастровый учет земляных участков в новых границах. Даже если б они туда пошли, заручившись согласием 100% собственников, то Росреестр в согласовании с этим федеральным законом откажет в постановке на кадастровый учет конфигураций, так как они нарушают нормативный размер земляных участков. Тупик, выход из которого, вобщем, есть – отмена результатов этого межевания.
Рыдать будем либо смеяться?
Обитатели фактически не имеют представления о размерах земляных участков собственных домов, о праве, по которому они эти участки занимают. И не подозревают о вероятных неприятностях в дальнейшем из-за этого неведения. Люди убеждены: земля эта казенная, и сетуют властям на торговый павильон либо гараж, вдруг появившийся у их под окнами, и при всем этом даже не думают о том, что эти объекты построены на их земле. А ну, как сосед по даче вдруг решить выстроить для себя баньку на вашем участке?! То-то же!
Москвичи обладают квартирами, которые стоят очень дорого. Но кто из их пробовал оценить цена земли, на которой стоят их дома? Каждому собственнику квартиры принадлежит в земляном участке толика, она высчитывается пропорционально числу квадратных метров квартиры. В натуральном виде она, понятно, не выделяется, как и все другое общее имущество. Но при помощи калькулятора можно рассчитать и эту долю, и еще две достойные внимания числа, которые должны зачаровать – кадастровую и рыночную цена вашей толики в земляном участке.
Даже по кадастровой цены обладатель трехкомнатной квартиры в обыкновенном типовом панельном девятиэтажном доме в ЗАО имеет земляной «приварок» в размере 90-100 тыщ баксов. А рыночная цена неосязаемой земляной толики может время от времени превосходить цена квартиры. Если в процессе точечной застройки на вашем участке построили дом либо другой объект, то сами сможете представить, как вы оскудели.
К огорчению, практика такая: человек, выходя на вторичный рынок, считает, что реализует только квартиру. По сути он предлагает материальный комплекс из квартиры и толики в земляном участке. Если б он пригласил независящего оценщика, который бы вывел ему беспристрастную цена этого комплекса, то, может быть, и стоимость была бы в 2-3 раза больше… В какой-то момент люди начнут это осознавать.
Не увидели собственного счастья
Обитатели 1-го столичного дома как-то поведали о том, что годом ранее рядом выстроили здание, часть которого оказалась на местности их двора. А ведь им, если разобраться, подфартило. Согласно Штатскому кодексу РФ они могут истребовать свое имущество из чужого нелегального владения, если обоснуют, что оно находится у их в принадлежности, и что кто-то этим имуществом пользуется. Если на вашей земле построена нелегальная постройка, то Штатский кодекс позволяет для вас добиваться ее сноса.
Естественно, ущемили права обитателей, отняли половину детской площадки, но у их есть возможность извлечь из этой ситуации пользу. Подойти к собственникам квартир в этом элитном доме, который стоит 10-ки миллионов баксов, предложить им за столом переговоров два варианта: или по суду снести их дом, или условиться о том, что нелегально захваченную землю они возьмут в аренду. А размер арендной платы арендодатели вправе установить по рыночной стоимости либо по своим своим представлениям. Если с мозгом подойти к решению задачи, то обитатели этого дома до конца собственной жизни сумеют запамятовать о коммунальных платежах. Разве плохо?
К огорчению, виндикационные иски (виндикация от лат. vim dicere – «объявляю о применении силы») – иски собственника об истребовании вещи из чужого нелегального владения, имеют в нашей стране срок исковой давности три года. Тогда как в Германии – 30 лет.
Оформление земляного участка, другими словами постановка его на кадастровый учет (тщательно об этой процедуре читайте в No 22 «КР») сулит большую выгоду, если не сегодняшним собственникам, то уж точно их детям и внукам. В Москве на данный момент официально запрещена точечная застройка. Но, все же, разрешена всеохватывающая реконструкция либо реновация. Этого не избежать, дома стареют, в какой-то момент их придется сносить. Можно представить, как это будет происходить. Появится какой-либо инвестор, готовый застроить поновой квартал. Вас никто и спрашивать не будет, если на данный момент не поставить земляной участок на кадастровый учет.
При наличии кадастрового паспорта развитие событий может принять другой оборот. Вы, являясь полноправными собственниками участка и имея официальные документы, можете сесть с этим инвестором за стол переговоров как равноправные стороны. Мысль ординарна, ее интенсивно развивает фаворит «Жилищной солидарности» Дмитрий Катаев.
Являясь собственником имущественного комплекса из строения и земляного участка, можно войти в этот проект как соинвесторы – он средствами, вы землей. Он для вас на время строительства предоставляет жилище, а по окончании, когда дом будет построен на том же месте, даст в этом доме квартиры. Часть надстроенных и созданных для реализации квартир инвестор продаст, а вы, как соинвесторы, будете участвовать в дележе выручки.
06.05.2013
Осторожно, начинается строительный сезон
Каждый из нас, кто имел опыт покупки стройматериалов в больших объемах, сталкивался с такими проблемами, как не поставка оплаченной продукции в срок, поставка не той продукции, что вы имели в виду при оформлении заказа, ...
Пока на Варшавке – страшная зона
Сегодня на Варшавском шоссе чуть ли не на каждом шагу таблички: «Опасная зона. Ведутся строительные работы». И ограда вдоль всей трассы. Оно и понятно: идет грандиозная реконструкция одной из вылетных магистралей ...
«Я в этот мир пришел, чтобы созидать Солнце…»
27 марта принято постановление правительства Москвы «О колористических решениях фасадов, зданий, строений, сооружений в городе Москве», подготовленное Москомархитектурой. Теперь, по словам Сергея Собянина, ...
Москва будет строиться без ошибок
Строительство и реконструкция различных объектов в стольном граде ведутся постоянно. А запланированное расширение границ мегаполиса можно без преувеличения причислить к самым грандиозным строительным проектам ...