Можно ли отстоять недвижимость при банкротстве застройщика
После внесения в закон 15 августа 2011 года поправок, касающихся регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися стройкомпаниями, полностью изменился порядок разрешения споров между ними.
Измененная редакция Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержит теперь ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства.
Важно отметить такую особенность: все требования о взыскании денежных средств, о включении в реестр требований кредиторов, о признании права собственности подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства.
Чего стоит ждать, если спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, уже сдан в эксплуатацию?
По заявлению участника строительства (дольщика), поданному в рамках дела о банкротстве, арбитражный суд может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение – квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Рассчитывать ли на успех, если спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию?
В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным трибуналом права принадлежности покупателя новостройки на нежилое помещение.
Невзирая на это, некие судебные составы используют «аналогию закона» и признают право принадлежности на нежилой фонд так же, как это предвидено для жилищного фонда. Но, другие судебные составы используют закон практически, а из него впрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права принадлежности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются обретенными нежилыми помещениями и практически стали их собственниками, но хотят юридически признать за собой имеющееся право с целью получения Свидетельства о гос регистрации, формально могут быть лишены данного права. А их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.
Как быть, когда спор идет о жилом и нежилом помещении, при всем этом дом не сдан в эксплуатацию?
В данном случае надеяться можно разве что на везение. Представления арбитражных судов о способности признания права принадлежности на объекты незавершенного строительства (как квартиры, так и нежилые помещения) очень не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.
1-ая. В случае, если застройщик в установленном законом порядке не получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права принадлежности за дольщиками на объекты незавершенного строительства. По воззрению арбитров, нужно обращаться с требованиями:
– о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ждут сотворения ЖСК для предстоящей достройки дома за собственный счет);
– о включении в реестр требований на получение валютной суммы, оплаченной за жилое и (либо) нежилое помещения.
2-ая точка зрения. Может быть удовлетворить требования покупателей новостроек, если строительство дома не завершено. Суды выносят решения о признании права принадлежности на надлежащие жилые и нежилые помещения, как объекты незавершенного строительства.
Резюме? Если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более либо наименее понятен, и судебная практика в основном сложилась, то одного подхода при разрешении споров, связанных с признанием права принадлежности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика, до сего времени нет. В основном судьи стремятся практически толковать закон и боятся выносить решения по аналогии. Отказывают дольщикам в ублажении требований конкретно из-за отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек.
07.05.2013
Есть недоделки? Звоните!
С 1 января по 9 июля этого года на «горячую линию» по строительным дефектам в московских домах-новостройках поступило 208 обращений. Больше всего звонков было от новоселов Северного округа – 45, Юго-Западного – 42 и ...
Что сначала?
На днях в Москве прошел пятый семинар международного конкурса на проект Концепции развития московской агломерации. Какой она будет? Результаты конкурса станут известны только в сентябре, но уже сейчас ясно, ЧТО в новой ...
Таковой вот настрой!
В День города строители пообещали открыть десятки самых различных объектов. Это новые жилые дома, школы, детские сады, автомобильные дороги, поликлиники и, конечно, станцию метро «Новокосино», которую с нетерпением ...
Ярмарка мыслях для Большой Москвы
Названы победители конкурса проектов по развитию Московской агломерации. Как сообщили в Москомархитектуре, вперед вышли две команды – французская и американская, их проектные решения международное жюри оценило как ...