Это фантастика!
О принятом в первом чтении Госдумой законопроекте «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса» действительно можно смело говорить как о фантастике.
Причем в двух смыслах – и в качестве отзыва в превосходной степени, и как выражение сомнений в реализации задуманного. Документ покушается на самые основы ценообразования в жилищном строительстве и направлен на резкое снижение стоимости новостроек эконом-класса.
Игра на понижение
Поразительно, но факт. При всем обилии рассуждений о доступности жилья и демонстрируемой на всех уровнях заботе о снижении стоимости строительства реальная организация процесса застройки сегодня просто заточена (в том числе законодательно) на то, чтобы жилье стоило как можно дороже.
Начнем с того, что земельные участки под строительство разыгрываются на аукционах. Единственный критерий – кто больше заплатит. И застройщики платят, соревнуются между собой – кто шире откроет кошелек. А далее включают эти платежи в цена квадратного метра. На периферии плата за землю составляет грубо-приблизительно 10% цены проекта. В отдельных случаях она доходила и до 30% (нужно ли гласить где?). До недавнешнего времени исключений из этого правила не было. Потом в стенке начали появляться тонкие трещинки – то многодетным семьям разрешили выделять участки под жилищное строительство безвозмездно, то юным ученым под ЖСК… Но в целом система сохраняется незыблемой.
Последующей «наценкой» идет так именуемая «доля города» – по вкладывательному договору часть построенного жилища застройщик должен передать муниципалитету на социальные цели. В наилучшие времена в столице эта толика превосходила 30% договора, и чем она была выше, тем больше это было предметом гордости для ответственных за данное направление чиновников. Естественно, что никакой благотворительности тут не было – расходы на долю городка тоже врубаются в стоимость.
Добавьте к этому часто возлагаемую на застройщика обязанность выстроить не только лишь квартальные инженерные сети, да и отчасти наружные, оплатить так именуемые «технические условия» – внести плату за подключение к сетям. Нередки случаи, когда в качестве обременения на застройщика возлагается обязанность выстроить чего-нибудть из социальной инфраструктуры, например школу либо больницу. И все это тоже вжимается в стоимость. Отлично помню, когда разгорелся скандал вокруг «Социальной инициативы»: на одной из пресс-конференций главбух компании попробовала отмыться от обвинений в мошенничестве ссылками конкретно на непомерность навязанных обременений в виде строительства гостиниц, бассейнов и остального, хотя, понятное дело, настоящая причина была в другом.
И в конце концов, в окончании пути новостройку ждет свободный рынок: кто дороже продал, тот и молодец, тому честь и хвала за предприимчивость. Спрашивается: ну с чего жилью быть дешевеньким?
Новый законопроект запускает механизм вроде бы в оборотном направлении. Заместо состязания застройщиков в повышении цены объявлены правила принципно новейшей игры – на снижение! Естественно, идет речь не о любом жилище, а только о социально направленном – об эконом-классе.
В отличие от сейчас принятого порядка в новейшей игре земляной участок передается застройщику по договору без любых торгов, фактически безвозмездно. Сохраняется только фиксированная нормативная арендная плата за землю на время строительства. Передача «доли» городку запрещена особым пт законопроекта. Городские власти должны за счет бюджета обеспечить строительство инженерной инфраструктуры за границами застраиваемой местности для обеспечения подключения либо технологического присоединения строящихся объектов. Более того, по обоюдной договоренности муниципалитета и застройщика за счет бюджета может быть обеспечено строительство объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, и в границах стройки!
Хоть какой застройщик согласится – условия просто райские. Естественно, появляется вопрос: кому они достанутся? И здесь заключена самая основная изюминка проекта. За предоставляемые блага застройщикам нужно побороться на аукционе. Предмет аукциона – стоимость рыночной реализации жилища. Кто заявит самую малую стоимость реализации, тот и фаворит. При всем этом в качестве стартовой цены аукциона принимается так именуемая «цена Минрегиона» для данного субъекта Федерации, которая заранее ниже рыночной на 15–20% как минимум. В процессе аукциона стоимость может снизиться еще более. Создатели проекта уповают, что в конечном счете стоимость на такое жилище будет приблизительно на 25–30% ниже средней рыночной по региону для такого же класса недвижимости.
Ну как здесь не воскрикнуть в восхищении – это просто фантастика!
При всем этом отвертеться от малой стоимости застройщику нереально. Проект допускает пересмотр ее в сторону увеличения по окончании года, но менее, чем в темпе официальной инфляции. Естественно, что в законопроекте предусмотрены профилактические меры от перепродаж через подставных лиц, других обходных маневров и спекуляций.
Не получится ли «как всегда»?
К огорчению, проект закона так неплох, а наш «рынок» так извращен, что по ходу знакомства с документом одно за другим появляются сомнения в успехе загаданного. При этом неувязка с ценами на жилище так сложна, что сомнения тотчас обратно ориентированы.
Сначала они связаны с тем, что старенькую игру с повышающими аукционами (включая жилище экономического класса) никто не отменял. Новенькая предлагается вместе с дейст-вующей, выскажемся так, для контраста, на выбор городских властей. Органы местного самоуправления вправе принять решение о «комплексном освоении местности в целях строительства жилища экономического класса» (если она свободна) либо о «развитии застроенной местности в целях строительства жилища экономического класса» в отношении уже застроенного участка. Тогда и по закону вступает в силу изложенный выше режим большего благоприятствования. А могут просто и без затей выставить участок на продажу, по-прежнему. И здесь рождается 1-ое колебание – какие мотивы есть у муниципалитета отрешиться от обычной реализации участка на аукционе, другими словами от чуть ли не единственного источника пополнения бюджета, да еще навесить на себя дополнительные обязательства? Не считая морального – никаких. Правда, участок может быть малопривлекательным в коммерческом отношении, но тогда он и даром никому не нужен.
Вобщем, есть колебание и обратного направления – даже если администрация и сделает соответственное предложение, то ринутся ли застройщики соревноваться в понижении цены? Ведь доходы-то будут маленькие, а на маленькие доходы они не согласны. Косвенное тому доказательство – отсутствие в стране личных доходных домов. Причина у этого явления одна – очень невелик доход. Есть и прямой пример. На рубеже 2008–2009 годов, в разгар кризиса, когда реализации жилища фактически встали, правительство взялось поддержать застройщиков и предложило купить у их жилище по ценам Минрегиона для предоставления военнослужащим. Но застройщики отказались, стиснули зубы, вытерпели и ожидали более больших цен. Тогда было реализовано наименее 6-ой части выделенных государством средств.
Но то был кризис. А вот совершенно свежайший пример. Его кинул гласности вне всякой связи с законом вице-президент Русской академии Сергей Алдошин практически на последующий денек после голосования в Госдуме. В этом году академии из бюджета был выделен 1 миллиардов рублей для приобретения жилища ее сотрудникам. С мая средства находятся в академии, но ни копейки еще не потрачено. Дело в том, что по закону приобрести жилище можно только через аукцион и по стоимости, не выше установленной Минрегионом (другими словами ниже рынка, приблизительно потому что предлагается в новеньком законопроекте). «По всем регионам были объявлены аукционы, ни один поставщик на аукцион не пришел, – сказал С. Алдошин, – в итоге мы можем, получив средства в этом году, не приобрести на их жилища. Ситуация просто критическая».
Есть и другая опасность, которая сродни той, что ярко проявилась в процессе выполнения закона № 94 о реализации госзаказа. Какая-то фирмочка приходит на аукцион за муниципальным заказом, демпингует (целенаправленно и неоправданно занижает стоимость), выигрывает торги, получает право на застройку, а через некое время заявляет, что не совладевает с работой и просит ей доплатить, шантажируя правительство срывом работ. Примеров более чем довольно, закон по этой причине на данный момент перерабатывается. Вроде бы подобная неудача не поняла и новый проект.
Последующая опасность, подстерегающая законопроект, связана с вероятными попытками реализовать доступное жилище «своим» людям или воплотить его по низкой стоимости подставным физическим либо юридическим лицам с целью предстоящей перепродажи уже задорого. В документе предусмотрены превентивные меры, в том числе большие штрафы за каждый контракт реализации в обход закона. Но приблизительно такие же санкции были введены годом ранее за уклонение от закона о долевом строительстве. И ничего. Как обходили его застройщики, так и продолжают массово, чуть ли не поголовно, обходить до сего времени.
Самое же обычное колебание, лежащее на поверхности, состоит в качестве строительства. Не окажется ли доступное жилище никуда не пригодным, экологически вредным либо еще чего-нибудть в этом роде? Как выразился один из депутатов, не установят ли за эти средства просто брезентовые палатки?
А еще депутатов при обсуждении проекта волновал вопрос коррупции. Не получится ли так, что прибыльные условия строительства будут предоставляться за взятки, а законопослушные компании останутся в стороне?
Ну как после всего перечисленного с досадой не махнуть рукою – это, дескать, из области фантастики!
Когда-то нужно начинать
И все таки, невзирая на все сомнения, закон, на наш взор, нужен. Просто очень нужен. Невзирая на все сомнения. Сомнения необходимо подразумевать как ориентиры для контроля за практикой внедрения. Естественно, после вступления закона в силу ждать массового возникновения дешевенького жилища глупо. Да и проигнорировать его стопроцентно местным администрациям будет нереально. Это будет дурным тоном. Сослаться на несовершенство законодательст-ва, запрещающего бесплатное выделение земли, станет уже нереально. И есть надежда, что пусть в ограниченном числе, но примеры реализации жилища по более либо наименее применимым ценам появятся. Это явится прототипом того, как можно строить и продавать. Только представьте для себя, какой силы эффект может произвести рыночная продажа жилища по ценам на 30% ниже текущих! Не исключено, что это может подтолкнуть к коренному перелому в сознании участников рынка жилища, принудит их задуматься о необходимости обучаться и привыкать работать с низкими уровнями доходности.
В конце концов когда-то начинать нужно.
02.05.2013
Дольщику посодействуют аж 13 правил
15 августа вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части ...
Все будет отлично
С просьбой прокомментировать отдельные положения законопроекта о развитии строительства жилья экономического класса мы обратились к одному из авторов документа, заместителю председателя Комитета Госдумы по бюджету и ...
Кровля из профнастила
Когда требуется недорогая и эффективная кровля, способная послужить защитой для дома на протяжении десятков лет, имеет смысл акцентировать внимание на профнастиле. Он встречается разным как по толщине металла, так и по ...
Фасады из керамогранита
Есть много вариантов отделки фасадов, какие-то из них больше подходят для частных домов и коттеджей, другие же применяются в основном на офисных и прочих коммерческих зданиях. Если говорить о частном или многоквартирном ...