Если растает айсберг по имени «ЖСК»
В апреле исполнится семь лет с тех пор, как вступил в действие известный Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Все «заинтересованные лица» знают теперь благодаря этому документу, что добросовестные застройщики заключают с будущими владельцами квартир договоры долевого участия.
Однако существует еще один законный способ покупки нового жилья – через создание жилищно-строительных кооперативов. О том, с какими проблемами могут столкнуться те, кто выбирает именно этот способ, мы и поговорим.
Тринадцать статей Жилищного кодекса
Деятельность жилищно-строительного кооператива подчиняется 13 статьям Жилищного кодекса РФ. В них сказано, что ЖСК представляет собой объединение физических или юридических лиц (не менее пяти), которые своими средствами обеспечивают строительство, содержание, реконструкцию многоквартирного дома в интересах всех пайщиков и для обеспечения их потребности в жилище. Кодекс не клеветает необходимость дизайна площадки под строительство в собственность кооператива.
Также закон не просит от него, чтоб он обязательно выступал в качестве застройщика.
ЖСК в собственной деятельности управляется только уставом. Он должен содержать всего несколько неотклонимых положений, которые регулируются Жилищным кодексом. Все другое оставлено на усмотрение учредителей кооператива.
Разрешение задним числом
Чтоб начать стройку, застройщик должен получить права на земляной участок, на котором собирается строить, приготовить и согласовать проект, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Только после чего застройщик вправе получать с дольщиков средства на строительство.
Но оформление документов иногда затягивается на годы. Часто застройщики реализуют свои проекты на площадках, права на которые подабающим образом не оформлены, строят без разрешения (его нередко получают, когда стройка уже подходит к концу).
В таковой ситуации для многих «безденежных» стройкомпаний чуть ли не единственным выходом остается ЖСК. Его создание позволяет завлекать средства людей до того, как получено разрешение на строительство.
Не считая того, эта схема завлекает застройщиков к тому же тем, что условия, на которых заключаются договоры долевого роли, еще более жесткие, чем те, которые прописаны в механизмах деятельности ЖСК. Ну, и самый главный плюс как для застройщиков, так и для дольщиков — полная легальность данной схемы, которая прямо предусмотрена законодательством и, а именно, этим же 214-м законом.
Можно проголосовать
Самый значимый аргумент за ЖСК: у пайщиков есть определенные инструменты контроля над деятельностью кооператива. Они могут воздействовать на принятие решений методом голосования на общем собрании и даже поменять управление кооператива, если посчитают, что оно не защищает их права.
Если пайщики сольются и у их будет более 50% голосов, они могут взять управление ЖСК в свои руки в случае появления заморочек. Что нереально при других схемах приобретения жилища.
В случае, когда что-то пойдет не так со строительством дома, сами члены ЖСК могут инициировать созыв общего собрания (к примеру, с повесткой денька о переизбрании правления либо избрании нового председателя кооператива). Правда, выполнить это на практике достаточно трудно – такое право обычно очень ограничивается. Ведь ЖСК, обычно, находится под контролем застройщика.
Закон – наш щит и клинок!
Меж тем понятно, что застройщики не в экстазе от 214-го, так как он ужесточает требования к ним и увеличивает ответственность перед дольщиками. В договоре долевого роли верно фиксируются все условия. К примеру, застройщик должен строго соблюдать сроки строительства, а в случае срывов – платить неустойку. Дается также гарантия на достаточно большой срок на жилое здание – 5 лет.
Но закон есть закон, и в ближайшее время многие застройщики перебегают от «серых» схем реализации квартир к передаче физическим лицам прав на получение квартиры по окончании строительства через схему с ролью ЖСК.
ЖСК – отдельное юридическое лицо. Кооператив может быть как сам для себя застройщик, так и сам для себя инвестор. В первом варианте создается жилищно-строительный кооператив, который сам на себя получает разрешение на строительство, за собственный счет строит дом, используя средства, которые были внесены в виде паевых взносов. Правда, на практике этот вариант встречается на данный момент изредка.
Вероятен и другой сценарий: кооператив выступает соинвестором застройщика, заключая с компанией контракт на вложение средств в часть квартир многоквартирного дома, которые оплачивают пайщики.
Как правило это смотрится так. Застройщик, задумавший выстроить дом, делает жилищно-строительный кооператив из собственных служащих либо других, практически подконтрольных ему физических лиц. Либо уже сделанный ЖСК заключает с застройщиком вкладывательный контракт (в согласовании с 214-м законом таковой контракт может быть заключен меж юридическими лицами). Согласно его условиям, кооператив должен заплатить застройщику средства, а тот, в свою очередь, по окончании строительства должен передать ЖСК готовые квартиры, которые поступают пайщикам, внесшим взносы.
На практике почаще применяется эта самая схема.
Почувствуйте разницу
Не будем скрывать, приобретение квартиры через ЖСК на шаге строительства связано с определенными рисками.
Вот какой-то из них. Вступая в кооператив, сделанный самим застройщиком, гражданин берет на себя и все последствия деятельности таковой организации. Другими словами выступает уже не как потребитель каких-то услуг, когда заключает контракт с застройщиком, как член организации под заглавием жилищно-строительный кооператив.
Чем это чревато? Сначала, тем, что если, к примеру, не будут соблюдены сроки строительства либо произойдут еще какие-то нарушения, окажется фактически неосуществимым взыскать неустойку либо применить другие санкции. С кого взыскивать – с самих себя? Ведь это ваша организация, вы сами ее сделали. Дела в кооперативе основаны на членстве, а поэтому в применении санкций к ЖСК трибунал, обычно, отказывает.
Почувствуйте разницу: при заключении вкладывательного контракта (контракта уступки прав либо контракта долевого роли в строительстве) граждане вступают в договорные дела только с застройщиком либо посреднической организацией. Верно обговариваются все сроки, права и обязанности сторон. При всем этом сумма, подлежащая оплате, обычно точно указывается в договоре и не может изменяться.
Доплата в случае появления заморочек осуществляется только с согласия дольщика. При всем этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.
В ЖСК по-другому. Набрать кворум достаточно проблематично, ведь многие, кто заключил контракт с кооперативом, живут в других городках. К тому же почти всегда, когда происходит инвестирование в строительство жилища, с гражданина, кроме подписания с ним контракта и других бумаг, берут доверенность на кого-либо из служащих компании-застройщика с правом голосования на общем собрании. Обычно кворум набирается как раз из таких людей – с доверенностями. И они проголосуют потому что это прибыльно застройщику. Например, общее собрание либо правление соберутся сделать дополнительные взносы.
По договору долевого роли с застройщиком устанавливается фиксированная цена приобретаемой квартиры, и ему не придется доплачивать в процессе строительства. В отношениях же с членами жилищно-строительного кооператива такая фиксация невозможна. Даже если она прописана в договоре, ЖСК вправе ее поменять. Тогда и придется заплатить. Или – пользоваться правом на возврат паевых взносов на квартиру.
В особенности это неприятно и небезопасно, когда сам же ЖСК является застройщиком, а не посреднической структурой, т. к. такому кооперативу проще доказать (и обосновать в суде) появление дополнительных расходов. В судебной практике известны случаи, когда пайщики доплачивали до 50 процентов от той суммы, которую занесли сначало. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что схожее случается изредка и обычно доплату заносить не приходится.
Дополнительные огорчения
Одно из их – необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались.
Может быть также исключение пайщика из членов кооператива, что автоматом тянет за собой расторжение контракта с ЖСК, т. к. в его уставе предусматривается конкретно таковой порядок. Если в уставе есть такие основания, по которым пайщик может быть исключен из ЖСК (к примеру, не выполнил решение общего собрания о доплате), он будет исключен. При долевом строительстве схожая ситуация невозможна.
Всегда существует возможность конфигурации устава и других документов ЖСК не в интересах пайщика.
Никак не в его интересах и отказы судов во взыскании неустоек и применении других санкций за затяжку сроков строительства и другие нарушения. Ведь дела основаны, сначала, на членстве в кооперативе, а не на законодательстве о защите прав потребителей. Хотя, нужно сказать, практика по таким делам достаточно противоречива.
В конце концов, не исключены трудности с расторжением контракта и возвратом средств. Так как в договоре не фиксируются четкие сроки окончания строительства, кооператив вправе устанавливать и переносить их по решению общего собрания. Дольщикам остается только ожидать, когда дом будет построен. При затягивании сроков предоставления квартиры очень трудно расторгнуть контракт и возвратить средства, потому что в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен непростой механизм возврата средств. Средств у кооператива может просто не быть на физическом уровне.
При схеме, когда дом строит не сам ЖСК, а через него только реализуются квартиры, средства вносятся в кооператив и сходу перечисляются застройщику. Если же в процессе строительства появляются задачи, то при отсутствии поступлений от вновь прибывших пайщиков, средств на возврат паевых взносов просто нет.
Хотя, естественно, можно попробовать возвратить свои кровные через трибунал. Во всяком случае ЖК РФ устанавливает двухмесячный срок для возврата средств. При этом больше шансов стремительно возвратить средства в этом случае, когда строительство дома осуществляется самим ЖСК.
Правда, не считая паевых, инсталлируются еще вступительные и мотивированные взносы. Их, вероятнее всего, не получится возвратить и через трибунал.
Чтоб не остаться в накладе
Как надо действовать, если появились препядствия и строительство дома пошло, мягко говоря, не по плану?
В согласовании с уставом ЖСК можно инициировать проведение внеочередного общего собрания либо, лично присутствуя на одном из собраний, включить в его повестку обсуждение появившихся заморочек. А именно – востребовать отчета о расходовании средств.
Когда дом строится очень длительно, можно попробовать признать право принадлежности на долю в виде квартиры (если, естественно, квартиры на физическом уровне есть) хотя и незавершенного строительства. Или стоит испытать признать право на долю в виде дроби – на часть дома. Хотя практика по таким делам противоречива.
Если есть информация о том, что у ЖСК имеются средства, можно попробовать из него выйти и возвратить свои паевые взносы.
При наличии глобальных заморочек (дом вообщем не строится, председатель скрылся совместно с печатью), когда более половины дольщиков недовольны действиями правления по контролю над застройщиками, можно выбрать новое правление кооператива. И пусть оно возьмет дело в свои руки.
Комментарий спеца
Артем Сидоров, юрист коллегии адвокатов «Правовая защита»:
– Жилищно-строительный кооператив является сейчас более всераспространенной в Рф легитимной схемой вербования средств людей в строительство не на основании 214-го ФЗ. При всем этом практически за всеми интенсивно действующими ЖСК стоит фирма-застройщик, для которой ЖСК является на самом деле отделом продаж.
Схема реализации квартир через кооперативы прибыльна застройщикам, приемущественно, так как позволяет уйти от ответственности при появлении заморочек. В особенности в тех случаях, когда сам ЖСК не является застройщиком. (К слову сказать, в столице кооперативов, которые строят сами – единицы).
С сожалением приходится признать, что прав у человека, вступившего в кооператив меньше, а обязательств больше, чем у участника долевого строительстве. У пайщиков нет прямого контракта с застройщиком, а право добиваться квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые просто внести конфигурации в пользу «опекуна»-застройщика.
Если же устроители кооператива окажутся жуликами, то привлечь их к ответственности и возвратить средства будет очень тяжело. Относительную гарантию надежности может дать только отменная репутация и удачно сданные объекты застройщика, стоящего за избранным ЖСК. Потому при выборе кооператива нужно консультироваться с юристами и обращаться исключительно в отлично зарекомендовавшие себя на рынке компании.
Вероятен, например, сюрприз в виде двойной реализации квартир. Дело в том, что, хотя меж ЖСК и пайщиками в большинстве случаев заключаются договоры, они не подлежат неотклонимой госрегистрации. Исключить же двойные реализации можно только при регистрации договоров в Росреестре. Но пока процедура предусмотрена только для договоров, заключенных в согласовании с 214-м законом об участии в долевом строительстве.
Также на пайщиков ЖСК не распространяется законодательство о защите прав потребителей, а, как следует, ни о каком взыскании убытков либо неустойки и речи быть не может. Здесь уж хотя бы паевой взнос возвратить… Суровые трудности могут появиться в случае передачи квартиры ненадлежащего свойства.
Совет может быть таковой: если вы желаете приобрести квартиру на стадии строительства, лучше избрать объект, в отношении которого можно заключить с застройщиком контракт долевого роли в строительстве. Главное его преимущество заключается в том, что условия контракта верно регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, и дольщики имеют ряд гарантий в согласовании с Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Если приобретаете жилище у ЖСК, выбирайте кооператив, который сам является застройщиком. Хотя отыскать таковой вариант тяжело.
Получать либо нет квартиру через жилищно-строительный кооператив, каждый решает сам. Но в любом случае нужно детально ознакомиться с уставом и другими внутренними документами ЖСК, с контрактом. При этом лучше для этого обратиться к адвокату, специализирующемуся на схожих делах.
10.05.2013
Альтруизм – это когда очень недешево
В 2000-х миллионы россиян стали свидетелями появления ипотечного кредитования многоэтажных жилых комплексов и сотен новостроек, поражающих воображение. Хотя большинство из них были построены по весьма поверхностно ...
Главное – ресурсы жилища
Как уже сообщалось, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на оперативном совещании у мэра столицы Сергея Собянина отчитался о выполнении городских социальных жилищных программ в первом полугодии ...
Вылетаем из Москвы
Грядет перестройка федеральных трасс, так называемых вылетных магистралей. Начнут с девяти из них – с тех, что ближе к новым территориям Москвы, то есть с юга столицы. Затем очередь дойдет до всех 19. Первыми в списке ...
Парковки поборют пробки
Отвечает префект Центрального округа Сергей Байдаков Одной из главных проблем центра города давно является транспортная. Сейчас в ЦАО живет почти 750 тысяч человек. Кроме того, сюда каждый день прибывает на работу или ...