Дольщику посодействуют аж 13 правил
15 августа вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Этот документ по-новому регулирует отношения застройщиков и дольщиков. Об основных его положениях, которые полезно знать любому покупателю жилья на первичном рынке, рассказывает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы.
Первое. Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность стройкомпании не являлась законной, т. е. застройщик не обладал правами на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), застройщик оформлял не договоры об участии в долевом строительстве, а любые другие договоры, в том числе предварительные, договоры уступки, инвестирования, совместной деятельности. Кроме того, не будет иметь значения, обладает ли застройщик правом принадлежности либо другим имущественным правом на объект строительства (ранее это было непременно).
2-ое. Споры с дольщиками о признании права на квартиры в достроенном либо недостроенном доме будут рассматриваться только в арбитражных судах в конкретном процессе банкротства застройщика. Не считая того, судебное разбирательство может осуществляться не только лишь по месту нахождения застройщика, да и по месту воплощения строительства и месту нахождения большинства дольщиков.
Третье. К роли в процессе признания права принадлежности в рамках банкротства в неотклонимом порядке должны привлекаться все прямые и опосредованные участники строительства – участники вкладывательного договора (соинвесторы), администрации и муниципальные (городские) органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства (в Москве – Мосгосстройнадзор, в Столичной области – Министерство строительного комплекса).
4-ое. Добиваться получения квартир сейчас могут не только лишь лица, заключившие договоры об участии в долевом строительст-ве, да и те, кто брал квартиры, машино-места и кабинеты на основании:
– контракта купли-продажи жилого помещения;
– подготовительного контракта роли в долевом строительстве либо подготовительного контракта купли-продажи другого помещения;
– контракта займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после окончания его строительства в собственность;
– внесения денег и (либо) другого имущества в качестве вклада в складочный капитал приятельства на вере (коммандитного приятельства) с следующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после окончания его строительства в собственность;
– контракта обычного приятельства в целях воплощения строительства многоквартирного дома с следующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
– выдачи векселя для следующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
– внесения денег в ЖСК в целях роли в строительстве многоквартирного дома;
– заключения других сделок, связанных с передачей денег и (либо) другого имущества в целях строительства многоквартирного дома и следующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность.
5-ое. С момента начала процесса банкротства застройщика арбитражный трибунал должен направлять определение о внедрении соответственной процедуры банкротства в регистрационные службы с целью дополнительной гарантии от нелегальных сделок с неподвижным имуществом застройщика – банкрота. Также арбитражный трибунал в процессе рассмотрения споров о признании права принадлежности за дольщиками на объекты недвижимости либо о присуждении денег вправе выполнить незыблемые гарантии для дольщиков в целях следующего выполнения такового решения, а конкретно накладывать запрет на заключение арендодателем контракта аренды земляного участка; запрет на госрегистрацию такового контракта аренды, запрет на распоряжение арендодателем данным земляным участком другим образом.
Шестое. Арбитражные управляющие (представители застройщика в процессе банкрот-ства) конкретно должны разыскивать дольщиков с целью информирования их как о банкротстве застройщика, так и о правах дольщиков претендовать на валютные средст-ва либо объекты недвижимости.
Седьмое. Только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику – о получении в собственность объекта недвижимости (как достроенного, так и недостроенного) либо денег за него. При всем этом, что очень принципиально, дольщику присуждается не только лишь та сумма, что он в свое время оплатил застройщику, а настоящая цена жилого/нежилого помещения на денек предъявления собственных требований. И напротив, если цена приобретаемого объекта недвижимости снизилась с течением времени, дольщику должны присудить не его рыночную цена, а оплаченную сумму. Все споры в отношении рыночной цены имущества разрешаются на основании отчетов независящих оценочных компаний, которые привлекаются в процессы в качестве профессионалов.
Восьмое. Сейчас будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых хотят претендовать на деньги, другие – на жилые и нежилые помещения (реестр требований кредиторов: валютный и о передаче жилых помещений).
Девятое. Дела о признании права за дольщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до 3-х месяцев. Дольщики вольны предъявлять через арбитражный трибунал к застройщику последующие требования:
– о признании наличия либо отсутствия права принадлежности, другого права либо обременения в отношении неподвижного имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
– об истребовании неподвижного имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого нелегального владения;
– о сносе самовольной постройки;
– о признании сделки в отношении неподвижного имущества недействительной либо незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении неподвижного имущества;
– о передаче неподвижного имущества во выполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление либо в использование;
– о госрегистрации перехода права принадлежности на неподвижное имущество.
Десятое. Расчеты с дольщиками будут выделены в отдельную, привилегированную – третью очередь, после расчетов с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, кому задолжали по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все другие кредиторы отодвигаются в четвертую очередь и вправе претендовать на получение присужденного им имущества только после ублажения требований дольщиков. Дольщики будут иметь право претендовать на возмещение в размере 25% (заложенного) и 85% (не заложенного) от цены реализованного имущества.
Одиннадцатое. Собрание участников строительства вправе принять решение о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земляным участком под ним при условии сотворения дольщиками жилищно-строительного либо потребительского кооператива (под каждый отдельный недостроенный дом должен создаваться отдельный кооператив). При всем этом передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении целого ряда критерий (всего их семь).
Одно из их: цена прав застройщика на объект незавершенного строительства и земляной участок не превосходит более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или 3-мя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, кроме юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, или на депозитный счет арбитражного суда внесены деньги.
Двенадцатое. После передачи незавершенного строительством дома кооперативу, последнему перебегают все права и обязанности по достройке дома, также в пользу кооператива регистрируются права на недострой и земляной участок под ним.
Тринадцатое. Если дом, в каком находятся квартиры дольщиков, достроен, трибуналом разрешается вопрос о передаче таких квартир дольщикам на основании отчета оценщика и заключения арбитражного управляющего. Передача жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении последующих критерий:
1) наличии приобретенного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты либо другие документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
3) цена передаваемых жилых помещений не превосходит более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3-мя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, кроме юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены деньги;
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, довольно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и 2-ой очереди либо на депозитный счет арбитражного суда внесены деньги;
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязанностям, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земляной участок, передаваемые жилые помещения, или обозначенные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены деньги;
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в согласовании с критериями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений довольно для ублажения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений С согласия участника строительства вероятна передача ему жилого помещения, которое отличается по площади, планировке, расположению от помещения, соответственного условиям контракта, предусматривающего передачу жилого помещения.
02.05.2013
Все будет отлично
С просьбой прокомментировать отдельные положения законопроекта о развитии строительства жилья экономического класса мы обратились к одному из авторов документа, заместителю председателя Комитета Госдумы по бюджету и ...
Кровля из профнастила
Когда требуется недорогая и эффективная кровля, способная послужить защитой для дома на протяжении десятков лет, имеет смысл акцентировать внимание на профнастиле. Он встречается разным как по толщине металла, так и по ...
Фасады из керамогранита
Есть много вариантов отделки фасадов, какие-то из них больше подходят для частных домов и коттеджей, другие же применяются в основном на офисных и прочих коммерческих зданиях. Если говорить о частном или многоквартирном ...
Популярность построек из бруса и их преимущества
При постройке жилья, независимо от его размеров принято учитывать множество факторов, таких как, стремление сэкономить, но при этом остаться довольным результатом. Немаловажным фактором является долгая служба и ...