Браком не плохое дело не назовут

Мало приятного, когда в новой квартире потек потолок, валивается штукатурка, пошли «плясать» полы и стены… Но одно дело, когда такие «мелкие» недостатки можно устранить самим, и другое, если это строительный брак. И он – весьма масштабен. А знал бы покупатель об этом заранее, согласился бы подписывать с застройщиком договор? Вряд ли. Что же делать, куда идти, кому жаловаться? Об этом сегодня поговорим.

Дольщик, застройщик, подрядчик

Казалось бы, вина застройщика очевидна. Но оказывается, за ним – целый отряд подрядчиков и субподрядчиков. И каждый, в случае претензий, будет вас отфутболивать, кивать на соседа, чтобы всячески снять с себя ответственность.

А как же по закону? Если вы дольщик, то по предписанным нормам закона должен быть заключен договор участия в долевом строительстве.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации».

В согласовании со ст. 7 обозначенного закона застройщик должен передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям контракта, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, также другим неотклонимым требованиям. Другими словами застройщик, подписав контракт долевого роли в строительстве, берет на себя обязанность выстроить объект, качество которого должно отвечать всем ГОСТам и СНиПам.

Вобщем, не надо владеть техническими либо строй познаниями либо штудировать стопроцентно все ГОСТЫ и СНИПы, если и без их невооруженным глазом видны кривые стенки, щели в окнах, текущие краны и батареи, плохо закрывающиеся рамы, перекошенные косяки и т. д.

Не принципиально, если сам застройщик не воспринимал роли в строительстве, а нанимал подрядчиков. У вас, как у дольщика, нет договорных отношений с подрядчиком. И если вас что то не устраивает в новеньком жилье, то все претензии вы должны предъявлять только застройщику, с которым подписан контракт.

Даже если застройщик согласился с выявленными недочетами, но при всем этом предложил составить акт о недоделках конкретно с подрядчиком (и сделал для этого все условия), составлять документ не следует. Все – только через застройщика, который без помощи других либо через подрядчиков должен убрать недоделки либо выполнить другие ваши легитимные требования. А уже позже он может разбираться с подрядчиком и предъявлять ему свои требования и претензии.

Кстати

Закон РФ «О защите прав потребителей» распространяется и на дела меж застройщиком и дольщиком. Но только в той его части, когда дела эти не урегулированы законом об участии в долевом строительстве. Новосел вправе добиваться бесплатного устранения недочетов или возмещения расходов, если пришлось за собственный счет создавать ремонт. Ссылаться при всем этом следует на статьи 28, 29, 30.

Вскрытие покажет

Дольщик вправе добиваться от застройщика безвозмездного устранения выявленных недочетов в разумный срок.

Обычно, недочеты выявляются в процессе осмотра жилья и перед подписанием акта приема-передачи квартиры.

В согласовании с п. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве дольщик (до подписания передаточного акта либо другого документа о передаче объекта) вправе востребовать от застройщика составления акта, где указывается несоответствие объекта требованиям закона. Также он вправе отрешиться от подписания передаточного акта до выполнения застройщиком обязательств, возложенных на него законом.

Таким макаром, перед тем, как подписывать передаточный акт, пристально осмотрите квартиру, при выявлении недочетов отрешайтесь подписывать акт и просите составления акта о недоделках. Скрупулезно опишите в собственной претензии все выявленные вами недочеты и недостатки, укажите разумный срок, который вы даете застройщику на их устранение.

Претензию нужно составить в 2-ух экземплярах, один отдается застройщику, 2-ой с пометкой о принятии остается у вас. Просите, чтоб представитель застройщика расписался в получении претензии, проставил дату принятия и печать организации. Этот документ поможет в случае, если решите подавать иск против застройщика.

Претензии, которые будущий обладатель квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Потому лучше оглядеть жилье совместно с квалифицированным спецом, владеющим познаниями в сфере строительства, который к тому же даст письменное заключение о технических недочетах квартиры. Это поможет верно выложить сущность требований и в предстоящем защитить свои права. Требования по принципу «потому что мне не нравится» никто рассматривать не будет.

Если застройщик отрешается принимать вашу претензию, то следует навести ее по почте заказным письмом с извещением о вручении.

Дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи до того времени, пока застройщик не уберет все недочеты. Дольщик может подписать акт приема-передачи, но при всем этом непременно необходимо указать, что квартира принимается с недочетами, и перечислить, какими конкретно.

Помните, что условия контракта об освобождении застройщика от ответственности за недочеты объекта долевого строительства являются жалкими.

Отрешиться либо добиваться?

Если застройщик не уберет недочеты в обсужденные сроки, то действовать можно так:

1. Дольщик вправе отрешиться от контракта и востребовать возврата всех собственных денег.

Застройщик в течение 20 рабочих дней должен вернуть дольщику все деньги, уплаченные им в счет цены контракта.

Плюс к этому застройщик должен уплатить проценты на эту сумму (за использование валютными средствами) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Русской Федерации, действующей на денек выполнения обязательства по возврату средств, уплаченных дольщиком.

Проценты начисляются со денька оплаты участником долевого строительства денег в счет цены контракта до денька их возврата застройщиком.

Если по некий причине участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением средств и процентов за их использование в установленные сроки, застройщик не позже денька, последующего за рабочим деньком после истечения обозначенного срока, должен зачислить все причитающиеся с него средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Об этом он должен сказать участнику долевого строительства.

2. Дольщик вправе востребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены контракта.

Здесь нужно действовать по вышеперечисленному сценарию: писать претензию, указать свои требования об уменьшении цены, написать свои пожелания о сумме уменьшения.

Дольщик вправе не соглашаться на подписание передаточного акта до того времени, пока застройщик не согласится выполнить условия о понижении цены. Правда, здесь все упирается в размер ее уменьшения. Застройщик может с ним не согласиться, сочтет требования чрезмерными и откажется их выполнить.

Так что лучше высчитать, приблизительно в какую сумму обойдется устранение недочетов своими силами (либо силами третьих лиц) и именовать ее застройщику. Если тот категорически будет против возврата средств, то придется действовать через трибунал. Так что все свои претензии к застройщику, как и его письменные ответы на ваши требования следует непременно сохранить – они понадобятся для вас в суде.

3. Дольщик может убрать недочеты без помощи других и востребовать с застройщика возмещения собственных расходов.

Это могут быть деньги, потраченные на вербование строительной организации, покупку нужных строй материалов и т. д. Рекомендуем сохранять оригиналы чеков, квитанций, договоров со строителями, акт выполненных работ и т. д. Все это будет подтверждением понесенных вами расходов. Пишите застройщику претензию, в какой потребуйте возмещения ваших расходов на устранение недоделок. К претензии нужно приложить документы, подтверждающие ваши расходы.

Тяжело представить, что застройщик сразу возвратит все потраченное вами на доделку-переделку. Если строительная компания откажется возмещать средства, то разрешить спор можно только через трибунал.

Подтверждения расходов должны быть в уникальном виде, не копии. Если дело дойдет до суда, то трибунал может признать ксерокопии документов ненадлежащим подтверждением, и вы проиграете спор.

Следует подразумевать: оплата по чекам будет произведена по среднерыночным ценам: к примеру, если вы заполучили рулоны сверхдорогих обоев, застройщик может с вашими требованиями не согласится и востребовать в суде предназначения экспертизы по среднерыночным ценам.

В период, отведенный на устранение недоделок, в квартире нельзя делать ремонт. По другому тяжело будет обосновать, что это не вы сами напортачили и повредили жилище, переусердствовав с ремонтом.

Нужна экспертиза

Если вы считаете, что работа изготовлена некачественно, а застройщик с вами не согласен, для решения спора может пригодиться независящая строительная экспертиза. Услуга – платная. Но если вы в подтверждение собственной правоты хотят идти до конца, то в случае победы средства, потраченные на экспертизу, застройщик будет должен для вас возвратить. Правда, в большинстве случаев приходится взыскивать их через трибунал.

Бывает и так: вы подписали передаточный акт, приступили к ремонту квартиры (сейчас многие новостройки сдаются без отделки) и здесь нашли строительную халтуру. Грозить застройщику неподписанием акта никчемно – уже все подписано.

Но невзирая на это, у вас остаются все те же права, о которых говорилось выше: о недочетах вы извещаете застройщика в письменной претензии, где указываете недочеты и предъявляете одно из 3-х требований.

Как найти цена недоделок? Какая сумма для этого нужна? Можно, естественно, и дома, сидя с калькулятором произвести расчеты. Но принципиально, чтоб стоимость была обоснованной. Тут тоже лучше обратиться к профессионалу, имеющему подобающую лицензию на оценочную деятельность. Он высчитает, сколько будет стоить устранение строительного брака.

Оценщики, обычно, берут 5-10% от сметной цены. Но если ваши требования увенчаются фуррором, ровная финансовая выгода превзойдет издержки на оценку в разы.

Гарантийный срок

Претензии можно предъявлять исключительно в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, кроме технологического и инженерного оборудования, устанавливается контрактом и не может составлять наименее чем 5 лет. Обозначенный срок исчисляется со денька передачи объекта долевого строительства, если другое не предвидено контрактом.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается контрактом и не может составлять наименее чем три года. Таковой гарантийный срок исчисляется со денька подписания первого передаточного акта либо другого документа о передаче объекта долевого строительства.

Какой значимый недочет!

В законе об участии в долевом строительстве нет понятия «существенный недостаток». Но такое определение есть в Законе «О защите прав потребителей».

В законе сказано, что значимый недочет продукта (работы, услуги) – это неискоренимый недочет либо недочет, который не может быть устранен без непропорциональных расходов либо издержек времени, он выявляется не один раз либо проявляется вновь после его устранения.

Трибунал с учетом этого определения всякий раз будет решать, относится ли определенный недочет к существенному либо нет.

Решено: подаем в трибунал

Если застройщик отрешается добровольно делать требования дольщика либо вообщем игнорирует его воззвания, приневолить его сделать это можно только через трибунал.

В какой идти?

Дольщик, как потребитель, вправе по собственному усмотрению выбирать, куда ему комфортно подавать иск.

Он имеет возможность обратиться в трибунал не только лишь по месту нахождения застройщика, да и по месту собственного жительства, либо по месту заключения контракта (к примеру, когда контракт заключался в риелторской компании), либо по месту выполнения контракта (к примеру, где находится новый построенный дом).

Какие документы нести?

1-ое что нужно – это хорошо составленное исковое заявление. Порою верно составленный иск – 80 % победы в суде.

К исковому заявлению нужно приложить все документы, которые имеют отношение к вашему спору: контракт роли в долевом строительстве, платежные документы, акт приема-передачи, ваши претензии, ответы застройщика на ваши претензии, расчет взыскиваемой суммы с застройщика, документ об оплате гос пошлины и т. д. Отсутствии таких процессуальных документов может служить основанием для оставления искового заявления без движения либо без рассмотрения. А это приведет к значимым трудностям и большой утраты времени.

После того, как документы будут приняты, остается дождаться судебного заседания, где и будет решен спор. Вероятнее всего, дело не обойдется одним заседанием. Часто суды с застройщиками продолжаются по несколько месяцев. Но необходимо держать в голове: у каждого застройщика есть целый штат юристов, так и для вас будет не излишним проконсультироваться о перспективе выигрыша дела.

Общее имущество: действуем сообща

Недочеты строительства в новостройке могут носить и поболее глобальный нрав и затрагивать элементы общего имущества. К примеру, кривые стенки в коридорах, неровная стяжка на полу, облупившаяся краска на стенках и т. д.

Невзирая на то, что такие недочеты за пределами квартиры, это совсем не значит, что ваше дело – сторона. И кто-то другой встанет на защиту ваших нарушенных прав.

Как их защищать? Коль это общее имущество, то и действовать придется сообща. Если в новостройке есть приятельство собственников жилища, то эта организация и будет защищать интересы новоселов.

Если же в домом не управляет управляющая компания, то жилищным законодательством на УК, в отличие от ТСЖ (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), не возлагается ровная обязанность представлять легитимные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Требования управляющей компании об устранении выявленных недочетах в общем имуществе застройщик может и игнорировать. Но если в договоре об управлении многоквартирным домом будет прописано право представлять интересы собственников в отношении общего имущества, то право предъявлять иск об устранении недочетов строительства у УК есть. Если же УК подаст иск против застройщика, а договоре будет отсутствовать такое условие, то трибунал признает УК ненадлежащим истцом.

У ТСЖ таких заморочек не будет, потому что в согласовании со ст. 135 Жилищного кодекса РФ приятельством собственников жилища признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

В данном случае застройщику не получится сослаться на то, что ТСЖ не может представлять интересы жильцов в связи с отсутствием контракта меж приятельством и застройщиком, потому что собственники помещений в доме, создав ТСЖ, тем передали последнему право выступать их представителем в отношениях с третьими лицами. Потому ТСЖ может быть истцом в спорах с застройщиками.

07.05.2013